「상가건물 임대차보호법」에 따른 상가임대만료, 묵시적 갱신

 

 

 

상가에서 매장을 운영하면서 계약서상의 임대계약기간이 만료했습니다.

이후에 건물주가 특별한 언급이 없이 임대를 지속하고 있는 상황에서,

혹시나 매장을 이전하거나 나가야 하는 상황이 왔을때 당황하지 않도록 

임대차 계약갱신에 대해 알아보았습니다.

 

임대차기간

 

최단존속기간의 보장
법에서는 영세한 임차인을 보호하기 위해 1년을 기본으로 합니다.
기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 
물론 당사자의 합의 하에 그것보다 기간을 짧게 정할 수도 있습니다.
다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).
임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제2항).

상가건물 임대차보호법에 의거 상가임대차 계약기간은 갱신을 거듭하여 총계약기간은 10년입니다.
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제2항).
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 
다만, 차임과 보증금은 「상가건물 임대차보호법」 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항).

10년이 넘어도 재계약을 할 수 있으나, 
임대차보증금이나 차임의 증액에 있어서 법적 제한을 받지  않는다는 뜻이고, 
더이상 갱신청구권을 행사 요구할 수가 없는 것입니다.

 

판례에 의하면 상가임대차보호법이 정하는 계약갱신기간 10년이 지나 임대차계약이 종료시라도, 
임차인은 일정한 요건을 갖추어 신규 세입자를 주선함으로써 권리금을 회수할 수 있다고 하고 있습니다. 
만약 임대인이 위와 같은 신규 세입자의 주선을 부당하게 거절하는 등으로 임차인의 권리금 회수의 기회를 방해할 경우, 
임차인은 임대인에 대하여 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수가 있습니다.

 

 

계약갱신 요구

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 
다만, 다음의 어느 하나의 경우에는 그러하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항).

▶ 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
▶ 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
▶ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
▶ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
▶ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
▶ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
▶ 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 
    재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
▶ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 
    구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
▶ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
▶ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
▶ 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

 

저의 경우에 가장 중요했던 묵시적 갱신에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

「상가건물 임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신이란

"묵시의 갱신"이란 임대차기간이 끝난 후 당사자 사이에 계약해지에 관한 특별한 의사표시가 없는 경우 
임대차관계가 지속되는 것을 말합니다.
임대인이 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 

 

 

묵시의 갱신의 요건

임대차기간이 끝났을 것
갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았을 것
임대인이나 임차인 중 어느 한쪽이라도 갱신을 거절하거나 계약조건을 변경한다는 통지를 한 경우
그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.
계약조건 변경의 통지는, 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 
만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 
이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.

 

 

묵시적 갱신의 효과

상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 
종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항 전단).
 

 

보증금 및 차임

묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.

 

 

임대차기간

상가건물 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항 후단).

 

 

묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지

상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 
1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).
임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항).